Répartition des travaux locatifs : comment arbitrer en agence
Le locataire signale une chasse d'eau qui fuit, puis un volet roulant bloqué, puis un ballon d'eau chaude qui ne chauffe plus. À chaque fois, la même question arrive sur le bureau du gestionnaire : qui paie ? La répartition des travaux locatifs entre propriétaire et locataire repose sur des textes clairs dans leur principe, mais qui laissent beaucoup de cas limites. Voici une méthode pour trancher vite, de façon cohérente, et pouvoir justifier chaque décision.
Informations à jour à la date de rédaction (septembre 2026), pour les locations vides ou meublées à usage de résidence principale soumises à la loi du 6 juillet 1989. Elles ne remplacent pas la lecture des textes ni un conseil juridique sur un cas précis.
Ce que disent les textes, en résumé
Trois textes suffisent à poser le cadre.
La loi du 6 juillet 1989, article 6. Le bailleur doit entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le bail et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal du logement.
La même loi, article 7. Le locataire prend à sa charge l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et l'ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Il répond aussi des dégradations survenues pendant le bail, sauf s'il prouve qu'elles ne lui sont pas imputables.
Le décret n° 87-712 du 26 août 1987. Il dresse la liste des réparations locatives, par grandes rubriques : parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif, ouvertures intérieures et extérieures, parties intérieures, installations de plomberie, équipements électriques, etc. Point important pour le gestionnaire : cette liste est introduite par le mot « notamment ». Elle est donc indicative, pas exhaustive, ce qui explique une bonne partie des discussions.
Les textes de référence sont consultables sur Légifrance et résumés sur service-public.fr.
La règle de base : l'usage contre l'usure
Avant d'ouvrir le décret, une question simple oriente la plupart des dossiers : le problème vient-il de l'usage quotidien du logement, ou du vieillissement et de la structure du bien ?
- Côté locataire : l'entretien courant et les petites réparations liées à l'usage. Remplacer un joint ou un flexible de douche, déboucher un siphon, changer une ampoule ou un fusible, entretenir le jardin privatif, graisser une serrure.
- Côté propriétaire : ce qui touche à la structure, aux équipements qui arrivent en fin de vie et aux grosses réparations. Toiture, gros œuvre, canalisations encastrées, remplacement d'une chaudière ou d'un ballon hors d'usage, menuiseries extérieures vétustes.
Cette grille de lecture ne remplace pas les textes, mais elle permet de répondre en quelques minutes à la majorité des demandes et de réserver l'analyse fine aux vrais cas limites.
Les quatre exceptions qui renversent la charge
Une réparation figurant dans la liste du décret n'est pas automatiquement à la charge du locataire. L'article 7 de la loi de 1989 prévoit cinq causes qui la font basculer côté bailleur ; en pratique, le gestionnaire les rencontre sous quatre formes.
1. La vétusté
C'est l'usure normale liée au temps et à l'usage. Une moquette usée après dix ans d'occupation, un mitigeur qui lâche après quinze ans : on n'impute pas au locataire le vieillissement normal d'un équipement. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté et permet aux parties de prévoir, dès la signature du bail, une grille de vétusté issue d'un accord collectif de location. Cette grille fixe une durée de vie théorique et un abattement annuel par matériau ou équipement, et elle est annexée à l'état des lieux.
2. La malfaçon et le vice de construction
Une fuite due à un raccord mal posé lors de la rénovation, une VMC sous-dimensionnée qui génère de la condensation : le défaut vient de la conception ou de l'exécution des travaux, pas de l'occupant. La réparation revient au bailleur, qui pourra le cas échéant se retourner contre l'entreprise.
3. Le cas fortuit et la force majeure
Un événement extérieur, imprévisible et irrésistible n'est pas imputable au locataire. Les dégâts d'une tempête ou d'une inondation relèvent d'ailleurs le plus souvent d'une logique d'assurance plutôt que de répartition entre les parties. Nous détaillons ce point dans notre article sur les obligations du bailleur en cas de sinistre.
4. La faute du bailleur ou un défaut d'entretien
Un équipement jamais entretenu par le propriétaire, une réparation signalée et non faite qui aggrave le désordre : la charge suit la responsabilité.
Une méthode d'arbitrage en 5 étapes
Le risque en agence n'est pas tant de se tromper sur un dossier que de trancher différemment d'un gestionnaire à l'autre. Une méthode commune protège l'agence.
1. Qualifier le désordre avant de le chiffrer
Photos, description précise, date d'apparition, ancienneté de l'équipement. Sans ces éléments, toute répartition sera contestée. Demandez systématiquement au locataire des photos au moment du signalement.
2. Confronter aux trois textes
Le désordre relève-t-il de l'entretien courant ? Figure-t-il dans le décret de 1987 ? Une des exceptions de l'article 7 s'applique-t-elle ? Dans le doute, faites-vous confirmer l'origine par l'artisan, qui est souvent le mieux placé pour distinguer usure, mauvaise utilisation et défaut d'installation.
3. Vérifier le bail et l'état des lieux
Le bail peut mentionner des équipements précis et une grille de vétusté. L'état des lieux d'entrée indique l'état et parfois l'âge des équipements. Ce sont vos premières pièces justificatives.
4. Décider et l'écrire
Une décision de répartition tient en trois lignes : le désordre, le texte appliqué, la conclusion. Envoyez-la au locataire et au propriétaire. Un arbitrage écrit et motivé désamorce la majorité des contestations.
5. Garder la trace pour la suite
La même question reviendra à la sortie du locataire, lors de l'état des lieux, ou au prochain sinistre. Un historique clair des décisions par logement évite de refaire l'analyse et garantit la cohérence dans le temps.
Les cas limites les plus fréquents en agence
| Situation | Orientation la plus courante | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Chasse d'eau qui fuit | Locataire (joints, mécanisme) | Réservoir fissuré ou équipement très ancien : vétusté |
| Ballon d'eau chaude en panne | Propriétaire s'il faut le remplacer | Détartrage et petites pièces : souvent locataire |
| Chaudière | Entretien annuel : locataire ; remplacement : propriétaire | Vérifier la date du dernier entretien |
| Volet roulant bloqué | Locataire pour la manivelle ou la sangle | Moteur ou coffre hors d'usage : souvent propriétaire |
| Moisissures | Selon l'origine | Défaut de ventilation du bâti ou défaut d'aération par l'occupant |
| Canalisation bouchée | Locataire si le bouchon est dans la partie privative accessible | Canalisation encastrée ou commune : propriétaire ou copropriété |
Ces orientations sont des repères de pratique, pas des règles absolues : c'est l'origine du désordre, établie au cas par cas, qui tranche.
FAQ
La liste du décret de 1987 est-elle exhaustive ? Non. Le décret indique que les réparations énumérées en annexe ont « notamment » le caractère de réparations locatives. Une réparation absente de la liste peut donc rester à la charge du locataire si elle relève de l'entretien courant, ce qui s'apprécie au cas par cas.
Le propriétaire peut-il imposer une grille de vétusté ? La grille est convenue entre les parties, dès la signature du bail, et doit être issue d'un accord collectif de location (décret n° 2016-382). Sans grille, la vétusté s'apprécie au cas par cas, notamment au regard de l'état des lieux d'entrée et de la durée d'occupation.
Qui paie l'entretien annuel de la chaudière ? L'entretien courant des équipements, dont l'entretien annuel de la chaudière, relève en principe du locataire. Le remplacement d'une chaudière hors d'usage du fait de son ancienneté relève en revanche du propriétaire.
Que faire si le locataire conteste la répartition ? Revenez aux faits : photos, rapport de l'artisan, état des lieux, texte appliqué. Si le désaccord persiste, les parties peuvent saisir la commission départementale de conciliation avant toute action en justice.
Conclusion
La répartition des travaux locatifs n'est pas une affaire d'intuition. Trois textes, quatre exceptions et une méthode commune suffisent à trancher l'essentiel des dossiers. Ce qui fait la différence en agence, c'est la cohérence et la trace écrite : une décision motivée, rattachée au logement, retrouvable par toute l'équipe.
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